Legalizacija objekata - česta pitanja i naši odgovori
Općenita pitanja o legalizaciji objekata
Želim legalizirati objekat. Odakle uopće početi?
Prvi korak ste već napravili. Došli ste na stranice na kojoj se nalaze sve informacije o legalizaciji objekata i bespravne gradnje. Upoznali ste se s osnovnim pojmovima, pronašli odgovore na sva pitanja o legalizaciji i sada je vrijeme da nas kontaktirate, kako bi se bolje upoznali s Vašim slučajem, te Vam dali dodatne informacije potrebne za početak suradnje, kao i ponudu za legalizaciju Vaših objekata.
Kolika je cijena legalizacije objekta?
Cijena legalizacije objekta nije mala, ali ne i neprihvatljivo velika. U odnosu na postojeću vrijednost nekretnine, a pogotovo u odnosu na podizanje vrijednosti nekretnine nakon legalizacije, cijena legalizacije je zanemariva. Više o cijeni legalizacije objekata pročitajte na linku Cijena legalizacije objekata.
Kako besplatno legalizirati objekat?
Besplatna legalizacija objekata je također moguća, a što je potrebno napraviti ovisi o tome je li objekat veći ili manji od 50 m2. Ako je nezakonito izgrađena zgrada manja od 50 m2, besplatna legalizacija objekata je relativno jednostavna, a postupak proučite na stranici Potrebna dokumentacija za legalizaciju objekata. Za veće objekte je potrebno imati realnija očekivanja u životu.
Kako saznati da li mi je objekt 100% legalan?
Uzmite postojeću dokumentaciju na temelju koje je objekat izgrađen i provjerite da li je SVE što piše i što je nacrtano u papirima tako i izvedeno. Npr., provjerite:
- Jesu li vanjske dimenzije objekta u skladu s dimenzijama navedenima u projektu?
- Je li tlocrtni oblik građevine identičan crtežu u projektu?
- Je li presječna visina jednaka kao u projektu? Jednak broj etaža? Podrum? Tavan ili potkrovlje? Visina pojedine etaže?
- Je li pozicija objekta na parceli točno tamo gdje u projektnoj dokumentaciji piše da će biti?
- Jesu li svi otvori na pročelju (prozori i vrata) dimenzijama, pozicijom i količinom identični kao i u projektu?
- Je li uz kuću nezakonito dograđena garaža, terasa, balkon, vanjsko stepenište?
- Je li krov istih dimenzija kao na crtežima, ili je u trenutno izvedenom stanju natkriveno više toga? Terasa? Balkon? Parkiralište? Ulaz?
- Imate li dokaz o legalnosti za sve objekte na parceli?
Neću legalizirati kuću! Ne može mi nitko ništa, jači sam od sudbine!
Realno gledajući i za većinu slučajeva, imate pravo. Ako imate nezakonito izgrađenu, dograđenu, ili rekonstruiranu kuću unutar naselja, "stopljenu" među drugim kućama, a dobri ste si sa susjedima, malo je vjerojatno da će vam bager doći rušiti kuću zbog toga. Ali nije ni država vesla sisala.
Perfidan način kako vas vlast drži na kratkom lancu je u tome što s nezakonito izgrađenom građevinom ne možete poduzeti nikakvu radnju. Evo nekih primjera zašto legalizacija kuće nije dobro rješenje:
- Ne možete prodati kuću
Možete po nerealnoj cijeni prodati zemljište i uz njega dati gratis kuću, ali samu kuću ne možete prodati jer ona zakonski ne postoji. - Ne možete naslijediti kuću
Kao i s prodajom, možete naslijediti zemljište, ali ako se u ostavinskoj raspravi iz bilo koje razloga potegne pitanje vrijednosti nasljedstva (npr. kome ostaje kuća, a koliko će ovaj drugi isplatiti u kešu) i ako se interno ne dogovorite, koliko će realna biti sudska procjena kada kuća zakonski ne postoji? - Vrijednost kuće je dramatično manja
Nitko ne želi kupovati kuću bez 100% čistih papira. Ako kupcu kažete neka si sam legalizira kuću, kupac će uzvratiti zašto sami niste legalzirali svoju vlastitu kuću kada je to već tako lako? Jer ako do sada niste legalzirali objekat, sigurno se ni ne može! Može li? Jeste spremni to argumentirati u mjeri da će kupac povjerovati? - Nikada nećete moći dobiti (ozbiljniji) kredit
Za dogradnju, adaptaciju, kupovinu druge nekretnine, itd. Međutim, niti potencijalni kupac neće moći dobiti kredit. Što znači, ili kupac mora imati keš, ili mora imati drugu nekrentinu koju će mu banka prihvatiti u zalog. - Ne možete se prijaviti za energetsku obnovu ili bilo koju drugu subvenciju
Država redovno besplatno dijeli novce za novu fasadu, stolariju, krov... Za adaptaciju ili gradnju kompletne nove kuće za kuće oštećene u potresu. Iz EU fondova se svake godine povlače milioni za razne namjene, ali oni su vama nedostupni. - Ostavština
Jeste li tip osobe koja će djeci ostaviti čiste papire i čistu savjest, ili ste tip koji kaže "Kad umrem, to više nije moja briga. Nek se snalazi čije bude. Nije ni meni bilo lako u životu. Kome treba neka si legalizira!"? Ili ste baš vi dijete takvih roditelja? - Trpljenje susjeda
Imate li susjeda iz pakla kojem se ne usudite ništa prigovoriti, jer se bojite da vas mogao prijaviti zbog nelegalne kuće? Niste jedini. Legalizacija se čini kao vrlo prihvatljivo rješenje. - Stres
A apsolutno najvažniji faktor od svih je stres, kojeg cijelo vrijeme imate svjesno, ili podsvjesno, znajući da vam kuća nije legalna (ili objekti oko kuće). I vlast to zna i zato svako malo na vijestima gledate bager koji ruši neku kuću. Ta jedna kuća je kap u moru u odnosu na broj nelegalnih nekretnina, ali nebitno. Bitno da vam se svako malo usadi ideja da i vaša kuća može biti slijedeća, a to vas svjesno ili podsvjesno cijelo vrijeme iznutra izjeda. Kolika je cijena zdravlja? Samo ovaj faktor kompletno opravdava gore naveden odgovor na pitanje kolika je cijena legalizacije objekata. Zanemariva!
Do kada mogu legalizirati objekat?
Krajnji rok za legalizaciju je - neograničen. Naime, prema Zakonu u legalizaciji iz 2026. ukida se krajnji rok za legalizaciju objekata. Svoju kuću, garažu, gospodarsku zgradu, klet i ostale objekte možete legalizirati kada budete financijski sposobni, ili kada vam zaškripi da je hitno. Ipak, imajte u vidu da će sukladno (nenormalnom?) rastu cijena nekretnina rasti i cijena projektantskih i geodetskih usluga (a ni inflacija ne ide u prilog cijenama), tako da treba dobro odvagnuti kada krenuti u postupak legalizacije objekata.
Kada da krenem u postupak legalizacije objekta?
Ako vam je dokument o legalnosti obiteljske kuće ili nekog drugog objekta iz raznih razloga bitan i hitan, nemate što razmišljati. A ako nije, možda najbolji način kako gledati na vrijeme kada legalizirati objekat je da gledate kao na - investiciju. Ako trenutno imate viška novaca, legalizacija obiteljske kuće i ostalih građevina na parceli je odlična investicija, koja ne može izgubiti na vrijednosti! Ako nemate viška novaca (a nitko vas ne pritišće), pričekajte bolje financijske dane ili da vas s neke strane krenu pritiskati, pa ćete već naći neko financijsko rješenje.
Koliko traje postupak legalizacije?
U ovom trenutku nije moguće pouzdano procijeniti koliko će trajati postupak legalizacije, ali na temelju iskustva možemo dati dvije procjene. Prema pesimističnoj procjeni legalizacija će se (ponajviše zbog digitalizacije) ubrzati 10-15 puta. Zašto je to pesimistično? Pa budući da neki slučajevi iz 2013. još uvijek nisu riješeni, računajte da će postupak trajati i do godinu-dvije dana.
Optimistična procjena je da budući da se dokumenti digitalno potpisuju i predaju online putem sustava e-građani, tj. eDozvola, država ima priliku vršiti pritisak na lokalne jedinice, pa možda već u roku od mjesec-dva dana od trenutka (ispravne) predaje zahtjeva za legalizaciju bi Rješenje o izvedenom stanju moglo biti doneseno za vaš objekat.
Ovom vremenu dodajte vrijeme potrebno da pronađete i odlučite se za tvrtku koja će vam izraditi dokumentaciju, prihvatite ponudu, tvrtka izađe na mjerenje i izradi dokumente. To sve može potrajati dodatnih nekoliko tjedana do mjesec dana.
Ako mi sada izradite snimak izvedenog stanja i/ili geodetski snimak, moram li zahtjev za legalizaciju odmah predati?
Ne. Ako iz bilo kojeg razloga (najčešće financijskih) ne želite odmah predati zahtjev za legalizaciju na rješavanje, izrađena dokumentacija nema rok trajanja. Čuvajte ju u pripremi dok niste spremni za predaju zahtjeva.
Koliku kaznu ću platiti i kakve dodatne sankcije ću snositi ako Vam otkrijem da imam nelegalno izgrađen, ili dograđen objekat?
Zakonom o legalizaciji objekata ste abolirani. Ne postoji čak niti novčana kazna, mada je uvedena dodatna naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru. Iako se tako službeno ne zove, mogli bi ju nazvati simboličnom kaznom. I to je to.
Ali ako ste nezakonito gradili nakon 21.06.2011., po ovom Zakonu ne možete legalizirati objekat. Što se nas tiče, ako utvrdimo da niste stekli uvjete da prema Zakonu o legalizaciji možete legalizirati objekat, imajte u vidu da niti smo vam susjedi, niti nas Zakon obavezuje da ikoga za išta prijavimo. :-)
Vrlo sam zainteresiran za legalizaciju objekata, ali ovog trenutka to ne mogu platiti. Što da radim?
Imajte u vidu da obično najveća stavka koja čini ukupnu cijenu legalizacije objekata (komunalni doprinos i naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru) ne plaćate dok ne dobijete Rješenje o izvedenom stanju (dokaz o legaliziranim objektima), a i tada je moguće ove stavke platiti u ratama, u skladu s dogovorom s općinom. Nazovite općinu (ured za graditeljstvo) kako bi saznali točne uvjete oko plaćanja na rate. Za izradu dokumentacije ćete vjerojatno naći novce.
Što ako ne legaliziram nezakonito izgrađen, dograđen ili rekonstruiran objekat? Ma tko će uopće saznati da ih imam??
Već sada (tj. već neko vrijeme) postoje komunalni redari koji obilaze domove, te popisuju objekte na parceli, uglavnom radi naplate godšnjeg poreza na posjedovanje garaže. Porez na nekretnine je također aktualna tema i državi svakako u cilju da vam ga počne naplaćivati, tj. da vam otkriju nekretninu koja nije prijavljena. U današnje vrijeme digitalizacije, satelitskih snimaka i računalnih baza podataka, vrlo je lako usporediti broj uočenih objekata s brojem legalno prijavljenih objekata.
Nadalje, vrlo je lako postojeće komunalne redare (i novo zaposlene) preorjentirati za otkrivanje nelegalno izgrađenih, ili dograđenih objekata. Sjetite se kako djelatnici naplate parkiranja nose mobilno računalo koje se spaja na bazu podataka koja ima informacije jeste li platili SMS-om parkirnu kartu. Neće biti nikakav problem spojiti se sličnim uređajem na ured za graditeljstvo i urbanizam, katastar, itd., te na licu mjesta otkriti što je legalno izgrađeno, a što ne.
Nadalje, 21.06.2011. Vaša parcela je uslikana iz zraka, što je evidentirano na DOF5 ortofoto karti, te je na njoj lako vidjeti koliko objekata imate, te jesu li već ucrtani objekti nadograđivani. Karte su od tada nekoliko puta ažurirane, tako da se točno vidi kada je izradnja, dogradnja ili rekonstrukcija napravljena.
Tu je također i Google Maps, tj. Street View, na kojem se puno toga vidi s ceste što imate na parceli izgrađeno, a da nije legalno. Google također uredno ažurira svoje karte, pa se na povijesnom pregledu može točno utvrditi kada je izgradnja, dogradnja ili rekonstrukcija napravljena.
I na kraju ne treba smetnuti s uma da je velika vjerojatnost da RH po uzoru na SAD i neke članice EU uvedu kampanju tipa "Prijavi susjeda". Jeste li dobri sa svojim susjedom?
Legalizacija objekata izgrađenih prije 1968. godine.
Imam objekat građen prije 1968. koji nije ucrtan u katastru. Kako ga mogu legalizirati?
Sve nekretnine izgrađene prije 15.02.1968. nisu predmet zakona o legalizaciji, jer se već smatraju legalno izgrađenim objektima. Međutim, ako još uvijek nemate dokaz o legalnosti te nekretnine, potrebno je u katastru izvaditi Uvjerenje o starosti objekta na temelju kojeg trebate ishoditi uporabnu dozvolu.
Imajte u vidu da ako se avio snimci iz '68. ne poklapaju s trenutno izvedenim stanjem, nećete moći dobiti uporabnu dozvolu. Ali ako se poklapaju sa snimcima iz 2011., rješenje vašeg problema je - legalizacija!
Imam kuću izgrađenu bez građevinske dozvole, ali izgrađenu na mjestu stare kuće od prije 1968. koja je srušena prije gradnje nove. Stara kuća je/nije ucrtana u katastru.
Kuća se u oba slučaja legalizira na klasičan način, ali ako stara kuća JE ucrtana u katastru, a istih je gabarita kao stara kuća, tada vam ne treba geodetski snimak, niti morate platiti komunalni doprinos. Ako ste izašli izvan gabarita stare kuće, ili kuća uopće nije ucrtana u katastru, plaćate komunalni doprinos za razliku u kubikaži i obaveznu izradu geodetskog snimka.
Legalizacija garaže, mobilne kućice, kleti i pomoćnih objekata (<50 m2)
Imam dograđenu limenu garažu /
Imam mobilnu kućicu /
Imam kamp kućicu /
Imam stambeni kontejner /
Imam baraku /
Imam dograđenu šupu od dasaka /
koju bih htio legalizirati.
Ne možete legalizirati "prijenosne objekte" položene na tlo, jer se legalizirati mogu samo "čvrsti" i trajni objekti.
Imam obiteljsku kuću koja je legalna, ali sam dalje u dvorištu nezakonito sazidao garažu / šupu / pušnicu / isl. manju od 50 m2, pa bih ju sada htio legalizirati.
Prema Zakonu o legalizaciji, objekti manji od 50 m2 legallziraju se kao pomoćne zgrade u funkciji glavne zgrade koja je legalna, što znači da Vam naše usluge nisu potrebne. Proučite koja dokumetnacija je potrebna za legalizaciju pomoćnih zgrada.
Imam obiteljsku kuću koja je legalna, ali sam uz nju prislonio garažu koju bih sada htio legalizirati kao pomoćnu zgradu do 50 m2 u funkciji glavne zgrade koja je legalna.
Na žalost, iako ste sagradili novi objekat i iako je to mala garaža, prislonili ste ju uz kuću i time se smatra da ste kuću dogradili, čime ste obiteljsku kuću doveli u nelegalno stanje. Eventualno, ako garaža ima ima vlastiti nosivi zid, koji je prislonjen na kuću, ima vlastiti krov i iz kuće se ne može nikako ući u garažu, niti NA garažu (npr. da je krov garaže iskorišten kao terasa na koju se dolazi iz kuće), onda je legalizacija garaže kao pomoćnog objekta vjerojatna, što ovisi o tumačenju referanata u nadležnoj općini. U svim drugim slučajevima smatra se da ste dogradili kuću.
Imam bespravno izgrađeni objekat manji od 50 m2, ali se NE nalazi na čestici na kojoj je legalna kuća. Mogu li ga legalizirati kao pomoćni objekat?
Ukoliko su čestice susjedne i čine dio Vaše parcele, pod istim kućnim brojem, tada taj objekat možete legalizirati kao pomoćni objekat u funkciji glavnog objekta koji je legalan. Ukoliko se taj objekat nalazi nekoliko čestica dalje, tako da Vaši susjedi imaju parcele između Vaše dvije čestice, tada se taj objekat smatra glavnim objektom na parceli i legalizira se kao osnovna zgrada, a ne kao pomoćni objekat.
Sagradio sam sjenicu s 4 drvena stupa koja drže krovište. Moram li ju legalizirati?
Ne morate ukoliko niste natkrili više od 15 m2. U protivnom je potrebna legalizacija.
Legalizacija dograđenih i nadograđenih objekata
Bespravno sam nadogradio potkrovlje na legalnu i u katastru ucrtanu kuću. Treba li mi opet geodetski snimak?
Ne. Ukoliko u međuvremeno niste tlocrtno mijenjali gabarite kuće, geodetski snimak Vam ne treba.
Napravili smo još jedan prozor/vrata na legalnoj kući. Moramo li to legalizirati?
U teoriji - da. Svaki zahvat koji odstupa od projektne dokumentacije iz građevinske dozvole, automatski stavlja Vašu kuću u nelegalno stanje i potrebno je izraditi novi projekat kuće. Drugačije dimenzije otvora na pročeljima (prozori, vrata...) podrazumjeva promjenu lokacijskih uvjeta, a to znači i izdavanje nove dozvole.
U praksi...
Legalizacija objekata - ostala pitanja
Ja sam već platio priključak vode; moram li opet platiti taj vodni doprinos?
Priključak vode i vodni doprinos nisu iste stvari. Priključak vode plaćate kao uslugu priključenja na gradski vodovod, a vodni doprinos je jedna vrsta poreza kojeg plaćate po kubiku zauzetog zraka prilikom gradnje.
Ipak, gore navedeno je za legalizacijju postalo nebitno, jer po novom Zakonu o legalizaciji 2026. naknada za vodni doprinos je ukinuta.
Plaćam već 10 godina svaki mjesec komunalije. Zašto sada moram opet platiti komunalni doprinos?
Slično kao i s vodnim doprinosom, komunalni doprinos je jedna vrsta poreza kojeg plaćate po kubiku zauzetog zraka prilikom gradnje (ili u ovom slučaju legalizacije nelegalne gradnje). Mjesečne komunalije su režije - cijena mjesečne usluge koju Vam komunalno poduzeće pruža. Komunalni doprinos je jednokratna naknada kod gradnje objekta.
Mi, suvlasnici legalne zgrade, otkrili smo prostorije koje je investitor prilikom gradnje sakrio iza knaufa i sada bi htjeli te prostorije legalizirati. Je li to moguće i koliko košta?
Moguće je.
Susjed u zgradi je nezakonito prisvojio / sagradio / dogradio / zatvorio / natkrio dio zgrade i sada to želi legalizirati. Može li?
Može. Ali imajte u vidu, ako taj dio zgrade već etažiranjem nije njemu pripadao, tada susjed ne legalizira nezakoniti dio sebi, nego zgradi. Dakle, o svom trošku legalizira svim suvlasnicima zgrade. Legalizacijom se ne rješava pitanje vlasništva objekta, nego pitanje legalnosti objekta (a u ovom slučaju dijela zgrade).